Nos conseils de pros
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Tout comme pour une habitation, maison ou appartement, le calcul de la valeur d’un local à destination commerciale ou professionnelle s’appuie sur des critères objectifs. Vous pourrez considérer tout d’abordla situation géographique, et l’emplacement : au centre-ville ? en zone commerciale ? dans une rue passante ? La superficie des locaux concernés est aussi déterminante, calculée en surface réelle et surface pondérée (c’est-à-dire la superficie réelle diminuée des espaces non valorisables pour l’activité commerciale, lieux de passage et sanitaires par exemple). L’état de conservation des bureaux, ainsi qu’un certain nombre d’avantages pratiques, comme la présence ou non d’un ascenseur, la possibilité de stationner à proximité, l’existence d’un espace de stockage, l’accessibilité aux personnes à mobilité réduite, ou les facilités logistiques pour les livraisons… jouent un rôle dans la détermination du prix de votre local commercial ou professionnel. Vous pouvez aussi prendre en compte lors de votre calcul le potentiel de celui-ci : la surface, si elle est importante, peut-elle en être divisée ? Y a-t-il des possibilités d’agrandissement dans le futur ? Le bail commercial ou professionnel qui est en cours autorise-t-il un changement de destination du local ? Les réponses à ces questions constituent des opportunités d’affaires pour l’acquéreur éventuel de votre local, et influent sur le calcul de son prix. Autre donnée importante à prendre en compte : l’existence, ou non, d’un bail commercial (ou professionnel) en cours lors de la vente de votre bien immobilier.
La valeur des murs commerciaux est aussi fonction de différents éléments définis par le bail commercial ou professionnel qui est éventuellement en cours. Ainsi la valeur locative conditionne une partie du calcul, car elle sert à la détermination du montant de la taxe foncière et de la contribution économique territoriale. Autres critères : un locataire occupe-t-il déjà le local commercial (ou professionnel) ? Quel est le montant du loyer qui est perçu par le propriétaire, qui supporte la charge de la taxe foncière, le locataire est-il bon payeur… ? Les acquéreurs qui souhaitent réaliser un investissement immobilier locatif pourront apprécier de ne pas avoir à rechercher un locataire, en revanche un commerçant intéressé par l’achat de ses murs pourra préférer des locaux vides et disponibles immédiatement. La durée d’un bail commercial ou professionnel s’élève à 9 ou 6 ans selon les cas, et les clauses de renouvellement et de révision en sont strictement encadrées (comme la révision du montant de location par exemple). Nous vous conseillons de faire relire les conditions du bail commercial (ou professionnel) par un professionnel du droit, ou l’un de nos conseillers spécialisés pour vous éviter de mauvaises surprises. Sachez qu’il arrive parfois que certains baux ne soient pas formalisés à l’écrit : en effet pour un bail commercial, l’écrit n’est pas obligatoire... Les calculs qui sont réalisés pour la vente de murs commerciaux supposent de prendre en compte davantage de critères que pour un bien immobilier à usage d’habitation (et notamment celui de la valeur locative). Cependant ils sont tout autant soumis à la loi du marché, et nécessitent d’être estimés le plus précisément possible. À l’Agence Vauban, nous avons l’habitude de ces transactions, et nous pourrons vous délivrer un conseil et un service professionnels pour estimer, et vendre vite et bien, votre local commercial ou professionnel.
Agence Vauban
4 Rue de L'Orme de Chamars
25000 Besançon
03 81 83 52 88
